شارژ ساختمان را چگونه باید محاسبه کنیم؟

 

قسمت هایی از ساختمان که بین مالکین مشترک می باشد یا به عبارت دیگر مشاعات ساختمان و هزینه های مربوط به آن از موضوعاتی است که امروزه به دلیل حجم بالای آپارتمان نشینی مورد بحث قرار گرفته است و در این خصوص ابهاماتی وجود دارد. لذا در مقاله حاضر بر آن شدیم تا با بیان تعریف مشاعات ساختمان، مسئول پرداخت هزینه های آن و همچنین ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه ها گامی مثبت در جهت آگاهی سازی دوستان برداشته باشیم.

 

تعریف مشاعات ساختمان

بر اساس ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها قسمت‌های مشترک آپارتمان به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد. به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است و در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود.

در ماده سوم از آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها  آمده است که قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد، قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد. بنابراین هر گونه تصرف شخصی مانند گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیا دیگر و یا انجام هر گونه تغییرات و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع می‌باشد.

در همین راستا قانونگذار در ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها قسمت‌های مشترک را شامل موارد ذیل می داند:

الف) زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.

ب) تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب مرکز حرارت و تهویه، رختشوی خانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

پ) اسکلت ساختمان. البته دیوارهای بین قسمت‌های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت‌هاست مشروط بر اینکه جز اسکلت ساختمان نباشد.

ت) درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها و پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.

ج) بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنای آن احداث گردیده است.

ح) نمای خارجی ساختمان.

خ) محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

 

هزینه های مشترک

هزینه‌های مشترک عبارت است از؛

الف) هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه

ب) هزینه‌های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.

بر اساس ماده 23 آیین نامه قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش بینی نکرده باشند، شرکای ساختمان موظف هستند جهت پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود، به این ترتیب عمل نمایند؛

1-مخارجی که با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی ارتباط دارد از قبیل آب، گازوئیل، آسفالت پشت بام و غیره به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان، بر عهده مالک یا استفاده کننده است.

2-مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تاسیسات، باغبان، تزیینات قسمت‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می‌گردد.

مطابق ماده 4 اصلاحی قانون تملک آپارتمان‌ها هر مالک باید به ترتیبی که در بالا بیان شد مخارج لازم و مشترک را پرداخت نماید و نمی تواند به بهانه اینکه از آن ملک استفاده نمی‌کند از پرداخت مخارج آن صرف نظر نماید. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد. البته هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه کند.

از دیگر نکات قابل توجه در این بحث؛

-در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زير بناي اختصاصي ساختمان مي‌باشند، هزينه‌هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به ‌تصويب مجمع عمومي ساختمان مي‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي‌شود.

-شرکا می‌توانند با یکدیگر توافق کنند که هزینه‌های نگهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگهداری و عملیات یک جز از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد و همین شرکا ملزم به انجام آن کار باشند و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ها تعیین تکلیف کنند اما نکته قابل توجه آن است که هیچ اجباری برای انجام این توافقات وجود ندارد.

-چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستاجر می‌تواند از محل اجاره بها هزینه‌های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده کننده مانند مستاجر باشد و و آن را پرداخت نکند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک نیز مراجعه نمایند.

 

ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه ها

بر اساس ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها در صورت امتناع مالك يا استفاده‌كننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترك، مدير يا هيأت مديران باید بدهی را به وسيله اظهارنامه با ذكر ‌مبلغ و صورت ريز آن مطالبه کنند.
‌هر گاه مالك يا استفاده‌كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد، مدير يا هيأت مديران مي‌توانند به تشخيص خود و با توجه‌ به امكانات، از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غيره به او خودداري كنند و در صورتي كه مالك و يا‌ استفاده‌كننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيأت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق‌اظهارنامه ابلاغ شده، اجراييه صادر خواهد كرد. عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا‌هيأت ‌مديران موظف مي‌باشند كه به محض وصول وجوه مورد مطالبه يا ارائه دستور موقت دادگاه، فوراً نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك اقدام ‌نمايند.
در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي‌توانند به مراجع قضايي شكايت كنند. دادگاه ها موظف هستند خارج‌ از نوبت به موضوع رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي‌شود، محروم كنند و تا دو برابر‌ مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند. همچنین ‌استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه‌هاي معوق واحد مذکور، بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده‌ مجدد خواهد بود.

از طرف دیگر نظر مدير يا هيأت ‌مديران ظرف ده ‌روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك، در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است. دادگاه خارج‌از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و رأي مي‌دهد اين رأي قطعي است. در مواردي كه طبق ماده فوق تصميم به‌ قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد، دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوي تشخيص دهد، ابتدا تصمیم مدیران را متوقف می کند و به ارائه خدمات مشترک دستورمی دهد تا رسیدگی و رأی صادر نماید.

نمونه دادنامه به شماره 9309970221300831 مورخ 1393/06/19 در خصوص ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه های مشترک ساختمان؛ دعوی انجمن مالکین ... با وکالت آقای م.الف. و خانم ن.ف. به طرفیت خانم گ.ط. و آقای ج.ف. به شرح دادخواست مطالبه مجموعاً مبلغ 274/209/363 ریال بابت معوقات شارژ مواد 34 و 35 اساسنامه از تاریخ 1383/10/30 لغایت 1392/05/27 و نیز هزینه اشتراک فاضلاب مربوط به واحد 3145 و پرداخت دو برابر مبلغ فوق به عنوان جریمه در حق خواهان و محکومیت به قطع خدمات دولتی (برق و تلفن) اختصاصی و مطالبه خسارات دادرسی می باشد دادگاه با توجه به مالکیت رسمی خوانده اول نسبت به آپارتمان (واحد 3145) و الزام ایشان به پرداخت هزینه های مربوطه موضوع مواد 34 و 35 اساسنامه به موجب مقررات ماده 36 اساسنامه و اینکه دلیلی مبنی بر ابطال مقررات اساسنامه حاکم مصوب سال 1378 ارائه نشده و برخلاف ادعای خوانده دوم مقررات اساسنامه مبنی بر لزوم پرداخت بدهی و جریمه کماکان حاکم است اما نظر به اینکه حسب ادعای خوانده مذکور جمعاً مبلغ 236/496/375 ریال از بابت بدهی پرداخت شده که مورد اعتراض و انکار وکیل خواهان قرار نگرفته بنابراین دادگاه با عنایت به مجموع اوراق و محتویات پرونده ضمن ردّ دفاعیات غیر مؤثر خواندگان دعوی خواهان را تا مبلغ 37/712/988 ریال (پس از کسر مبالغ پرداخت شده) وارد و ثابت تشخیص داده مستنداً به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها و تبصره یک آن و با عنایت به تعهد و الزام خوانده دوم به پرداخت کلیه بدهی واحد مذکور به موجب مدرکیه پیوست دادخواست منعکس در صفحه 11 پرونده و با استناد به مواد 403 و 404 قانون تجارت و مواد 198 و 519 از قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت تضامنی خواندگان به پرداخت مبلغ 37/712/988 ریال بابت اصل بدهی و پرداخت دو برابر مبلغ اخیر الذکر به عنوان جریمه و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان و محرومیت از خدمات دولتی (برق و تلفن) صادر و اعلام می دارد مازاد خواسته خواهان بنا به مراتب محکوم به ردّ است رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر تهران می باشد.
 

نیازمند یاری سبزتان هستیم

سیده وحیده عظیمی فر وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی