استعلام :
وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 در زمان تخلیه باید سرقفلی به نرخ روز به مستأجر پرداخت شود. چنانچه حکم بر تخلیه عین مستأجره با پرداخت مبلغ مشخصی به عنوان سرقفلی صادر شود و با قطعیت حکم، موجر (محکوم‌له) تقاضای تخلیه ندهد و پس از مدتی طولانی (دو تا سه سال) محکوم‌له برای اجرای حکم مراجعه و اعلام کند حاضر است مبلغ مندرج در حکم را پرداخت کند؛ اما مستأجر مدعی افزایش قیمت سرقفلی شود و به استناد تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381، ارزیابی مجدد سرقفلی توسط واحد اجرا را درخواست کند، با توجه به ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و تبصره ماده 19 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 و با لحاظ افزایش شدید قیمت املاک و در نتیجه سرقفلی‌ها، خواهشمند است در خصوص موضوع اعلام نظر فرمایید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، چنانچه دادگاه ضمن حکم تخلیه به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، تخلیه را به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز منوط کرده باشد، علی‌الاصول نباید مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین کند؛ زیرا زمان قطعی شدن و اجرای حکم تخلیه در هنگام صدور رأی معلوم نیست و آنچه موجر مکلف به پرداخت آن است، سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه است و نه پیش از آن.
ثانیا،ً در فرض سؤال که دادگاه در رأی خود میزان سرقفلی را تعیین کرده است؛ اما موجر دو تا سه سال پس از قطعیت حکم جهت اجرای آن و پرداخت سرقفلی مراجعه کرده است، از شمول تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 خروج موضوعی دارد و در فرض سؤال، دادگاه مکلف به تجدید کارشناسی و تعیین قیمت عادله روز است؛ زیرا این تکلیف نشأت‌گرفته از مقرره‌ای است که موضوع را به قیمت عادله روز احاله کرده است؛ بنابراین، در فرض سؤال با توجه به تکلیف قانونی پیش‌گفته، دادگاه در صورت عدم تراضی طرفین، با ارجاع امر به کارشناس قیمت عادله روز سرقفلی را تعیین می‌کند. همچنین موجبی برای اخذ ملاک از ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که ناظر بر حق کسب یا پیشه یا تجارت است، نمی‌باشد و نمی‌توان با اخذ ملاک از حکم این ماده، موارد ملغی‌الاثر شدن رأی دادگاه پس از مهلت سه ماهه قانونی را به فرض سؤال توسعه و تسری داد.
