استعلام :
1- همانگونه که مستحضرید، بند 3 ماده 362 قانون مدنی بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید و مواد 219 و 231 همین قانون نیز عقود را فقط بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع می‌داند؛ همچنین وفق ماده 372 این قانون، چنانچه مبیع قابلیت تسلیم نداشته باشد، معامله باطل است؛ با عنایت به مستندات قانونی یادشده، چنانچه موضوع مورد معامله مال غیر منقول (زمین) و فاقد سند رسمی باشد و ملک نیز در تصرف شخص ثالث باشد، در دعوای الزام به تحویل مبیع با وجود حکم مقرر در ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، آیا مشتری باید به طرفیت بایع طرح دعوا کند یا باید متصرف ملک را نیز طرف دعوا قرار دهد؟ از آنجا که متصرف در مقابل خریدار تعهدی ندارد، تحت چه عنوانی باید طرف دعوا قرار گیرد؟
2- به موجب ماده 422 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 اعتراض شخص ثالث پیش از اجرای حکم قابل طرح است و پس از آن در صورتی می‌توان اعتراض کرد که ثابت شود حقوقی که اساس و مأخذ اعتراض است، به جهتی از جهات قانونی ساقط نشده باشد. هدف مقنن از قسمت اخیر این ماده، موارد سقوط تعهد موضوع ماده 264 قانون مدنی و موارد مشابه نیست؛ زیرا چنانچه این موارد پیش از اجرای حکم هم وجود داشته باشد، دعوا قابل طرح نیست؛ بلکه به نظر می‌رسد سقوط حق مندرج در این ماده، سقوط ناشی از اجرای حکم است که با انتقال مال (ملک) به برنده مزایده حق ثالث نسبت به عین را ساقط می‌نماید که از مصادیق تلف حکمی است؛ چنانکه مرحوم شیخ انصاری در مکاسب آورده است: «ولو نقل العینان او احدهما بعقد لازم فهو کالتلف»؛ همچنین پس از اجرای حکم و انتقال مال به برنده مزایده (غیر از اصحاب دعوای اصلی)، پذیرش اعتراض ثالث موجب تزلزل دائمی حقوق ثالث برنده مزایده و تزلزل اعتبار آراء محاکم خواهد شد؛ در حالی که برنده مزایده این حق را از طریق مجاری قانونی و قضایی به دست آورده و در دعوای اعتراض ثالث نیز نمی‌تواند از اصحاب دعوا قرار گیرد تا از حق خود دفاع کند. از طرفی نیز اصحاب دعوای اصلی به واسطه انتقال مالکیت مال به برنده مزایده دیگر سمتی ندارند.
با عنایت به مراتب یادشده و از آنجا که برخی محاکم دعوا را مطلقاً مسموع می‌دانند و برخی به استناد تلف حکمی دعوا را رد می‌کنند، خواهشمند است به پرسش‌های زیر را پاسخ دهید:
اولاً، اثبات بقای حق ثالث تکلیف ثالث است یا اصحاب دعوای اصلی؟
ثانیاً، در فرض انتقال مال به برنده مزایده که در حکم تلف عین مال است، آیا دعوای اعتراض ثالث نسبت به عین قابل پذیرش است و یا آنکه ثالث به دلیل تلف مال باید جهت استرداد ثمن به ایادی خود مراجعه کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1- اولاً، اصولاً دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول به استناد سند عادی، به سبب آنکه مستلزم احراز وقوع بیع و اثبات مالکیت خواهان است، به تنهایی قابل استماع نیست و چنانچه ملک دارای سند رسمی باشد، با توجه به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هیأت عمومی دیوان عالی کشور پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمی‌توان دعوای الزام به تحویل مبیع را مطرح و استماع کرد؛ بنابراین در فرض سؤال، چنانچه سند ملک به نام «الف» باشد، دعوای الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال توأمان به طرفیت «ب» (ید ماقبل خواهان) و شخص «الف» اقامه می‌شود؛ وگرنه دعوای الزام به تحویل مبیع به طرفیت «ب» قابلیت استماع دارد.
ثانیاً، با توجه به بند 3 ماده 362 قانون مدنی، بایع ملزم به تحویل مبیع است و باید موانع تحویل را مرتفع نماید و اطلاع دادگاه از اینکه ملک در تصرف ثالث است، مؤثر در مقام نیست و اصحاب پرونده می‌توانند ثالث متصرف را به عنوان مجلوب ثالث به دادرسی جلب کنند و در هر حال چنانچه ثالث در این دادرسی دخالتی نداشته باشد، اجرای رأی صادره به طرفیت وی در حدود ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 امکان‌پذیر خواهد بود.
2- صرف‌نظر از اینکه ماده 442 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 ناظر بر اعتراض ثالث محاکماتی است و موضوع استعلام که ناظر بر اعتراض ثالث اجرایی است، از شمول ماده یادشده خروج موضوعی دارد، در فرض سؤال با عنایت به احکام مقرر در مواد 30، 31، 36، 302 و 311 قانون مدنی، به نظر می‌رسد نمی‌توان انتقال رسمی مال را تلف حکمی تلقی کرد؛ زیرا محرومیت مالک از مالکیت و استرداد عین مال امری استثنایی و خلاف اصل است و تنها در موارد مصرح قانونی جایز است و نمی‌توان احکام استثنایی قانون را به دیگر موارد تسری داد.
