استعلام :
در صورتی که عقد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد و مستاجر طی آن مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد به عبارتی سرقفلی مغازه را خریده باشد چنانچه به درخواست موجه نظر دادگاه بر تخلیه ملک باشد آیا دادگاه حق کسب و پیشه و سرقفلی را جداگانه محاسبه کند و تخلیه مغازه منوط به پرداخت هر دو باشد یا اینکه حق کسب و پیشه با لحاظ سرقفلی و به صورت مبلغ واحد تعیین شود و تخلیه با پرداخت آن صورت گیرد یا اینکه فقط حق کسب و پیشه لحاظ شود؟ در صورت اخیر ایا مستاجر می تواند مستقلا سرقفلی مغازه را مطالبه کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1-اگر چه در برخی قوانین از جمله قانون مالیاتهای مستقیم، عبارت سرقفلی گاهی مسامحتاً به جای حق کسب و پیشه و بالعکس استفاده شده است؛ اما منظور از سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای روابط استیجاری از مستأجر دریافت می¬کند که تحت ضوابط مواد 6 الی 10 قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال 1376، معمول و قابل مطالبه است ولی منظور از حق کسب ، پیشه یا تجارت که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 به رسمیت شناخته شده و در قانون سال 1376 ذکر نشده، حقی است که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری ¬اش در چارچوب مقررات همین قانون ایجاد می¬شود و مستأجر هنگام تخلیه مورد اجاره مطابق مقررات قانون سال 56 از مالک دریافت می کند و پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی تأثیری در ایجاد حق کسب ، پیشه یا تجارت ندارد ، ولی در تعیین حق کسب ، پیشه یا تجارت که توسط کارشناس انجام می شود مبلغی که مستأجر به عنوان سرقفلی به موجر پرداخته به اضافه حقوقی که در طول سالیان مدت رابطه استیجاری برای مستأجر بوجود آمده است، ملاک محاسبه کارشناس قرار می گیرد. ولی سرقفلی طبق مقررات قانون موجر و مستأجر سال 56 مستقلاً قابل مطالبه نیست و در قانون مذکور ذکری از سرقفلی نشده است.
2- همان گونه که گفته شد دریافت سرقفلی به نرخ روز در قانون موجر و مستأجر سال 1376 پیش بینی شده و در قانون موجر و مستأجر سال 1356 ، سرقفلی و دریافت آن به نرخ روز پیش بینی نشده است بلکه فقط حق کسب ، پیشه یا تجارت مقرر شده که درصورت تخلف، این حق تعلق نمی¬گیرد. ضمناً اگرمبلغی که در فرض سؤال در ابتدای رابطه استیجاری تحت هر عنوان به موجر پرداخت شده و حسب قرارداد توافق شده باشد که هنگام تخلیه مسترد شود، تابع قرارداد فیمابین است و تشخیص آن با مرجع قضائی رسیدگی¬کننده می¬باشد.
