استعلام :
بند اول: هرگاه شخصی (الف) به دیگری (ب) وکالتی با اختیارات همه جانبه در مورد یک فقره ملک متعلق به خود اعطاء نماید که در عرف بسیار مرسوم است اختیارات همه جانبه مندرج در وکالت¬نامه بدین شرح است:
وکیل (ب) اختیار فروش موضوع وکالت با هر مبلغی داشته باشد
وکیل (ب) اختیار صلح موضوع وکالت داشته باشد
وکیل (ب) اختیار دارد که موضوع وکالت را به خود منتقل نماید
وکیل(ب) حق توکیل به غیر را ولو کرارا داشته باشد
در راستای حق توکیل وکیل (ب) تمامی موضوع وکالت را به (ج) تفویض می¬کند در این صورت (ب) به عنوان وکیل اول و(ج) وکیل دوم تلقی می¬شود.
با توجه به اینکه مفاد وکالت فوق الذکر دلالت بر وقوع بیع بین (الف) و(ب) می کند حال هر گاه قبل از اینکه (ج) وکیل دوم موضوع وکالت را انجام دهد:
1-(ب) فوت نماید آیا عقد وکالت اول یا عقد وکالت دوم منحل می¬شود یا فوت تاثیری ندارد؟
2-(الف) فوت نماید آیا به دو عقد وکالت فوق خللی وارد می¬شود یا خیر؟ یا فوت تاثیری ندارد؟
3-آیا (الف) می¬تواند (ب) یا (ج) را عزل نماید؟
4-آیا (ب) می¬تواند (ج) را عزل نماید؟
5-آیا (الف) یا (ب) می¬تواند خود موضوع وکالت را انجام دهد؟ (ماده683 قانون مدنی) بند دوم: هر گاه مفاد وکالت دارای اختیارات همه جانبه فوق نباشد بلکه مفاد آن طوری است که وکیل حق فروش و در عین حال حق توکیل هم داشته باشد در این صورت پاسخ پنج گانه فوق چیست؟
س2 : هرگاه شخصی (الف) به دیگری (ب) وکالتی با اختیارات همه جانبه در مورد یک فقره ملک متعلق به خود اعطاء نماید اختیارات همه جانبه مندرج در وکالت¬نامه بدین شرح است:
وکیل (ب) اختیار فروش موضوع وکالت با هر مبلغی داشته باشد
وکیل (ب) اختیار صلح موضوع وکالت را داشته باشد
وکیل (ب) اختیار داشته باشد که موضوع وکالت را به خود منتقل نماید
وکیل (ب) حق توکیل به غیر را ولو کرارا داشته باشد
وکیل (ب) با حضور در دفتر اسناد رسمی موضوع وکالت را به دیگری (ج) منتقل می¬کند بعد از انتقال مشخص می¬گردد که موکل (الف) در زمان انتقال در قید حیات نبوده است به همین دلیل ورثه (الف) به طرفیت (ج) با طرح این استدلال که با فوت مورث آنها الف عقد وکالت منحل شده خواستار ابطال سند رسمی انتقال می¬گردند که دادگاه به خواسته مزبور رأی می-دهد
حال آیا (ج) منتقل¬الیه می¬تواند به طرفیت ورثه (الف) با طرح این استدلال که مفاد وکالت¬نامه تنظیمی فی¬مابین (الف) و(ب) با حدود اختیارات وسیع به شرح فوق مفادا دلالت بر بیع داشته و به عبارتی (الف) با اعطای وکالت به (ب) عملا قصد انتقال آن به (ب) را داشته است العقود تابعه للقصود بنابراین(ب) هرچند ظاهراً وکیل بوده ولی فی الواقع مالک تلقی می¬شود و در نتیجه ورثه (الف) را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مزبور به نام خود نماید؟
س3: هرگاه شخصی (الف) به دیگری (ب) وکالت دهد که شخصی که تبحر در یک امر خاصی به عنوان مثال فروش ملک را دارد را به عنوان وکیل برای(الف) انتخاب نماید(ب) پس از پرس وجو و تحقیق شخصی را به نام (ج) به عنوان وکیل (الف) انتخاب می¬کند یعنی (ج) عملاً به عنوان وکیل (الف) محسوب می شود حال هر گاه قبل از انجام موضوع وکالت از سوی(ج) 1-(ب) فوت نماید آیا عقد وکالت اول یعنی بین (الف) و(ب) یا عقد وکالت دوم یعنی بین (ب) و (ج) منحل می شود یا تاثیری ندارد و(ج) همچنان وکیل باقی می-ماند؟
2-(ب) فوت نماید آیا عقد وکالت اول یعنی بین الف و ب یا عقد وکالت دوم یعنی بین (ب) و (ج) منحل می¬شود یا تاثیری ندارد و(ج) همچنان وکیل باقی می¬ماند؟
2-(الف) فوت نماید آیا به دو عقد وکالت فوق خللی وارد می شود یا خیر؟ یا فوت تاثیری ندارد؟
3-آیا (الف) می¬تواند (ب) یا (ج) را عزل نماید؟
4-آیا (ب) می¬تواند (ج) را عزل نماید؟
5-آیا (الف) می¬تواند خود موضوع وکالت را انجام دهد؟ ( ماده 683 قانون مدنی)
6-آیا (ب) می¬تواند خود موضوع وکالت را انجام دهد؟ ( ماده 683 قانون مدنی)
س4: هرگاه شخصی (الف) به دیگری (ب) وکالتی با اختیارات همه جانبه در مورد یک فقره ملک متعلق به خود اعطاء نماید اختیارات همه جانبه مندرج در وکالت نامه بدین شرح است:
وکیل (ب) اختیار فروش موضوع وکالت با هر مبلغی داشته باشد وکیل (ب) اختیار صلح موضوع وکالت را داشته باشد
وکیل (ب) اختیار داشته باشد که موضوع وکالت را به خود منتقل نماید. وکیل (ب) حق توکیل به غیر را ولو کرارا داشته باشد. قبل از اینکه وکیل موضوع وکالت را به طوررسمی به دیگری منتقل نماید موکل (الف) فوت می¬کند بعد از فوت موکل (الف) وکیل (ب) طی اقرارنامه ای اعلام می کند که موضوع وکالت را قبل از فوت موکل طی عقد شفاهی به جر فروخته است.
حال سوال قابل طرح این است که آیا اقرار وکیل (ب) در زمان بعد از فوت موکل برای موضوعی فروش ملک به (ج) که در زمان قبل از فوت واقع شده است صحیح می باشد یا خیر.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
سؤال اول 1- در فرض سوال که وکیل اول (ب) دارای حق توکیل به غیر است و در زمان حیات خود وکالت مزبور را به (ج) تفویض نموده است چون منشأ عقد وکالت جدید اراده موکل می باشد نه وکیل اول (ب) بنابراین، وکالت وکیل دوم معتبر و به قوت خود باقی است و رابطه حقوقی وی و موکل (الف) برقرار و معتبر می باشد.
2- نظر به اینکه مطابق بند 3 ماده 678 قانون مدنی وکالت به موت یا جنون وکیل یا موکل مرتفع می شود بنابراین، عقد وکالت مزبور با فوت موکل منفسخ و باطل می گردد.
3- چنانچه وکالت مزبور بلاعزل نباشد با توجه اینکه عقد وکالت عقدی است جایز موکل می تواند وکلای خود (ب وج) را عزل نماید (صدر ماده 679 قانون مدنی) ولی اگر وکالت بلاعزل (در ضمن عقد لازمی) شرط شده باشد موکل نمی تواند وکیل ها را عزل نماید( در ذیل همان ماده).
4- چنانچه وکیل اول با حق توکیل وکیل دوم را برای موکل (الف) انتخاب نموده باشد و حق عزل وی هم تصریح شده باشد عزل وی مانعی ندارد مگر این که وی اختیار عزل وی را نداشته باشد که در این صورت پاسخ منفی است.
5- مطابق تصریح ماده 683 قانون مدنی هر یک از وکیل یا موکل می توانند مورد وکالت را انجام دهند و اصولا فلسفه عقد وکالت دادن نیابت به وکیل برای انجام کار یا عملی حقوقی است ولی اگر موکل قبل از وکیل (ب) مورد وکالت را انجام دهد، عقد وکالت منفسخ می گردد، لازم به یاد آوری است، در صورتی که دادگاه احراز نماید که وکالت مزبور دلالت بر وقوع بیع می نماید و دلایلی ابراز گردد که بین وکیل و موکل عقد بیع واقع شده است، اولا با توجه به اینکه مطابق ماده 656 قانون مدنی ماهیت وکالت صرفا اعطای نیابت به وکیل جهت انجام عمل حقوقی می باشد و با توجه به این که عقد وکالت در نفس وکالت مؤثر می باشد و ماهیت عقد وکالت با توجه به مفاد استعلام به بیع تغییر نمی کند بنابراین، پاسخ پرسش همان است که گفته شد ولی با احراز وقوع بیع با دلایل دیگر ب (وکیل خریدار) می تواند با طرح دعوای جداگانه الزام به تنظیم سند یا اثبات بیع نسبت به احقاق حق خود اقدام نماید.
بند دوم، با توجه به مراتب فوق پاسخ این بخش از استعلام نیز روشن می گردد وپاسخ همان است که قبلا داده شده است.
سوال دوم- با توجه به این که طبق بند سوم ماده 678 قانون مدنی وکالت با فوت هر یک از وکیل و موکل منفسخ می گردد و با فرض فوت موکل قبل از انتقال ملک به غیر (ج) چون اصل وکالت منفسخ بوده لذا عمل وی در انتقال ملک به غیر مجاز نبوده و ورثه می¬توانند تقاضای ابطال سند انتقال به دلیل انفساخ وکالت را بنمایند و دادگاه می تواند حکم بر بطلان سند تنظیمی بعد از فوت موکل را صادر نماید ولی از طرف دیگر هم در صورت احراز وقوع بیع بین مورث خواهان های ابطال سند و خریدار آنها می توانند علیه ورثه مزبور دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رامطرح و دادگاه با احرازوقوع بیع می تواند حکم بر الزام ورثه الف (فروشنده فوت شده اصلی و اول) به تنظیم سند رسمی انتقال مبیع در حق خواهان (خریدار) را صادر نماید.
سوال سوم-1- در صورتی که اختیار وکیل اول (ب) صرفا تعیین وکیل دیگری برای موکل (الف) باشد نه انجام وکالت به صورت منفردا یا مشترکا و همچنین اختیار عزل وی در وکالت نامه تصریح نشده باشد، با تعیین وکیل دوم دیگر وکیل اول سمتی نخواهد داشت و با فوت وی (وکیل اول) نیز وکالت شخص ج زایل نخواهد شد زیرا حق توکیل بر خلاف اصل بوده و مواد 672 و673 قانون مدنی بر خلاف اصل بودن توکیل در وکالت تصریح دارد.
2- همانطور که در پاسخ های قبلی اعلام شده با فوت موکل وکالت منفسخ و مرتفع می شود و هر دو وکالت مزبورنیز باطل می¬گردد (بند 3 ماده 678 ق م)
3- مطابق صدر ماده 679 قانون مدنی موکل می تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل وی در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.
4- با توجه به پاسخ بند 1 جواب روشن است و ب نمی¬تواند ج را عزل کند مگر اینکه حق عزل وی صریحا در عقد وکالت پیش بینی شده باشد(ماده 672 قانون مدنی).
5- مطابق ماده 683 قانون مدنی موکل خود می¬تواند با وصف داشتن وکیل موضوع وکالت را خودش انجام دهد.
6- همانطور که در بند الف آمده است چنانچه اختیار ب فقط تعیین وکیل برای الف باشد نه بیشتر با این وصف با توجه به مواد 672و673 قانون مدنی وی نمی تواند موضوع وکالت را انجام دهد زیرا اختیاری بیش از تعیین وکیل متخصص برای موکل (الف) نداشته است.
سوال چهارم- با توجه به ماده 1259 قانون مدنی که اقرار را عبارت از اخبار به حقی برای غیر به ضرر خود تعریف می نماید که با توجه به مفاد آن روشن می شود رکن اصلی و اساسی اقرار و مؤثر بودن آن این است که اقرار به ضرر مقر و به نفع غیر (مقر له) باشد و چنانچه اخبار به حقی به نفع مقر باشد این امر ادعا می باشد و همچنان که از متن استعلام بر می¬آید با توجه به اختیارات وکیل که مطلق می باشد و وکیل می توانسته موضوع وکالت را به خود و به هر مبلغی هم انتقال دهد و همچنین به غیر با هر گونه مبلغی آن را انتقال دهد لذا اخبار وکیل بعد از فوت موکل که به طور کلی وکالت را منفسخ می نماید، از مقوله اقرار محسوب نمی شود. زیرا تنها اخباری اقرار محسوب می-شود که به سود دیگری باشد و به ضرر مقر باشد که در فرض استعلام اخبار وکیل به اینکه قبل از فوت موکل موضوع وکالت را به طور شفاهی به غیر فروخته است، اقرار محسوب نمی شود زیرا این نوع اخبار به نفع موکل نیست و به نوعی می شود آن را شهادت تلقی نمود. بنابراین، به نظر می رسد اظهار وکیل مبنی بر فروش موضوع وکالت متعلق به موکل به غیر اقرار محسوب نمی¬شود و فاقد آثار حقوقی اقرار می¬ باشد و از طرفی عرفا هم بعید به نظر می رسد ملکی را به بیع شفاهی به غیر فروخت هر چند امکان پذیر است ولی رایج نیست و فروش ملک (موضوع وکالت) توسط وکیل قبل از فوت موکل می¬بایست با دلایل دیگر اثبات گردد.
