استعلام :
در ماده 6 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی تفکیک و افراز اراضی کشورزی و باغات و صدور سند مالکیت برای آنها را با رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 21/11/85 مجمع تشخیص مصلحت نظام بلامانع اعلام گردیده است
در تبصره 2 آن ماده تفکیک و افراز نسق های زراعی و باغات مشمول قانون مربوط به اصلاحات ارضی و اراضی مشمول قانون واگذاری زمین های بایر و دایر را فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط مجاز دانسته است حال چنانچه در اجرای تبصره 2 ماده 6 قانون مزبور میزان مساحت نسق اولیه یا سند بیع شرط به طور کلی کمتر از حد نصاب تعیین شده در قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی باشد اعلام فرمائید:
الف) آیا تفکیک و افراز این اراضی و صدور سند مالکیت جایز می¬باشد یا خیر؟
ب)چنانچه پاسخ مثبت می¬باشد از آنجایی که اراضی موضوع نسق های زراعی معمولا به صورت قطعات متعدد می¬باشند در صورتی که زارع صاحب نسق صرفا تعدادی از قطعات را به اشخاص دیگری در قالب بیع یا عقد دیگری انتقال نماید که مجموعا ملک مورد انتقال نیز کمتر از حد نصاب مقرر باشد و خریدار متعاقباً درخواست تفکیک یا افراز و نیز صدور سند مالکیت نماید آیا تفکیک یا افراز این اراضی و صدور سند مالیکت برای خریدار مجاز می¬باشد یاخیر؟
ج)چنانچه خریدار فوق از اشخاص دیگری نیز قطعاتی از نسق زراعی آنها خریداری نموده باشد که مجموع اراضی خریداری شده از صاحبان نسق های مختلف از حد نصاب مقرر در قانون بیشتر باشد و سپس درخواست صدور سند مالکیت واحد برای موضوع اراضی خریداری شده بنماید آیا اداره ثبت مجاز به صدور سند مالکیت می¬باشد یا خیر؟ صدور سند مالکیت در فرض بند ج موجب تجمیع اراضی خریداری شده و به حد نصاب رسیدن مجموع آن می¬شود در تمام فروض فوق صدور سند مالکیت به صورت غیر مشاعی لحاظ شده است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً- نظر به اینکه طبق ماده 17 قانون اصلاحی قانون اصلاحات اراضی مصوب 19/10/1340 مقرر شده است که « ... اراضی ده مورد تقسیم بر حسب نسق زراعتی موجود سهم بندی و مشاعاً به زارعین واگذار خواهد گردید و در مواردی که سازمان اصلاحات ارضی لازم بداند اراضی ده نقشه برداری گردیده و بر حسب موقعیت و نوع زراعت، قطعه بندی و به تناسب نسق زراعتی موجود مفروزاً به زارعین واگذار خواهد شد.
ثانیاً- با عنایت به بند 2 تبصره 72 قانون پنجساله برنامه دوم توسعه ... مصوب 20/9/1373 لغو« کلیه محدودیتهای موجود در صدر ماده 19 قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی مصوب دی ماه 1340» پس از آنکه دولت در طول برنامه دوم تکلیف مالکیت افراد صاحب نسق یا ورثه آنها را نسبت به اراضی نسقی کشاورزان بر اساس قوانین موضوعه کشور قطعی کرد،صورت می گیرد.
ثالثاً- اساس تقسیم بندی و واگذاری اراضی مشمول قانون «بر حسب نسق زراعتی» یا «به تناسب نسق زراعتی» بوده و بر همین اساس «به میزان و مساحت نسق زراعتی» جواز تفکیک و صدور سند مالکیت نسق های زراعی و باغی به موجب تبصره 2 ماده 6 قانون تعیین وضعیت ساختمانها و اراضی فاقد سند مالکیت رسمی مصوب 1390 به تصویب رسیده است، درحالیکه اساس جواز و تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت اراضی کشاورزی موضوع ماده 6 قانون فوق الذکر، حد نصاب فنی، اقتصادی موضوع قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات فنی، اقتصادی مصوب 1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام بر حسب هکتار است که میزان آن در هر منطقه به شرح جداول آئین نامه اجرائی این قانون مصوب 20/2/1388 وزیران عضو کمیسیون امور زیر بنای، صنعت و محیط زیست و تأیید 11/7/1388 رئیس جمهور است و به بیان دیگر، اساس جواز تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ماده 6 و تبصره 2 ذیل آن دو مقوله جداگانه است که هرکدام در محدوده قانونی خود قابل اجراست.
بنا به مراتب مزبور:
الف- تفکیک و افراز این اراضی و صدور سند مالکیت منحصراً به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط جایز است.
ب- درخواست تفکیک یا افراز و صدور سند، مالکیت برای قطعات متعدد انتقالی از نسق های زراعتی که جمعاً از حد نصاب مقرر کمتر باشد همانطور که در صدر ماده 19 قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی تصریح شده، ممنوع و باطل است.
ج- درخواستهای تفکیک یا افراز و صدور سند مالکیت و قطعات متعدد انتقالی از نسق های زراعتی که جمعاً از حد نصاب مقرر بیشتر باشد با عنایت به قانون صدور اسناد مالکیت اراضی مشمول اصلاحات ارضی در روستا ها و شهرهای مشمول، مصوب 1372 و آیین نامه اجرائی آن مصوب 3/2/1374 هیأت وزیران به شرح مقرر در این مقررات بلامانع است.
