استعلام :
در پرونده اجرایی این دادسرا، ملک محکوم‌علیه توقیف و به مزایده گذاشته شده است؛ اما در زمان مزایده به وجود مستأجر در ملک و ودیعه وی نزد مالک توجه نشده و مستأجر پس از تخلیه بعدی ملک دریافت ودیعه خود را درخواست می‌کند؛ توضیح آنکه، در فرآیند مزایده و در حین صورت‌برداری اموال به بند 3 ماده 106 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، مبنی بر درج «داشتن حق اشخاص ثالث و نوع و میزان آن» و یا بند 6 ماده 138 این قانون مبنی بر قید «تعیین حقوق اشخاص نسبت به ملک» توجه نشده است و در حال حاضر از یک سو، ملک فروخته شده تکافوی محکوم‌به را ندارد و پرونده کثیرالشاکی است و محکوم‌لهم به پرداخت ودیعه از محل فروش ملک معترضند و از سوی دیگر، موضوع منصرف از مواد 146 و 147 قانون مذکور است؛ زیرا مستأجر ادعای حقی نسبت ملک مورد مزایده ندارد تا او را به ارائه سند رسمی یا حکم دادگاه ملزم بدانیم یا به طرح دعوای حقوقی ارشاد کنیم. همچنین مالک قبلی (محکوم‌علیه) و مالک فعلی (برنده مزایده) خود را مکلف به پرداخت ودیعه نمی‌دانند.
با عنایت به مراتب پیش‌گفته، خواهشمند است اعلام فرمایید آیا مستند قانونی، مقرره، ضابطه و یا حتی رویه‌ای مبنی بر تقدم طلب و حق مستأجر بر دیگر شکات و طلبکاران وجود دارد؟ یا آنکه مستأجر مانند محکوم‌لهم در زمره غرما قرار می‌گیرد و به تناسب طلب خود، سهم می‌برد و یا آنکه صرفاً پس از اخذ رأی، می‌تواند برای مطالبه طلب مراجعه کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، وفق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، پس از انقضاء مدت اجاره، به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، امکان تخلیه عین مستأجره وجود دارد؛ همچنین به موجب ماده 4 این قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره، به استرداد سند یا ودیعه یا تضمین به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا موکول است. از طرفی در مزایده ملک از طریق اجرای احکام، رعایت مقررات مربوط؛ از جمله ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 الزامی است که به موجب بند 4 این ماده، در صورت در اجاره بودن ملک، درج مدت اجاره و میزان مال‌الاجاره ضروری است؛ امری که در ارزیابی و فروش ملک مؤثر است.
با عنایت به مراتب یاد‌شده و از آنجا که پس از واگذاری عین‌مستأجره در نتیجه مزایده، موجر قبلی سمتی در مورد اجاره ندارد و برنده مزایده، همان‌گونه که قائم‌مقام قانونی موجر در استیفاء حقوق مالکانه است، در انجام تعهدات وی نیز قائم‌مقام موجر یا مالک قبلی است، مستأجر می‌تواند برای استرداد ودیعه به وی رجوع کند؛ بر این اساس در فرض سؤال، چنانچه دادرس اجرای احکام عدم رعایت این ماده را از موجبات ابطال مزایده نداند، نمی‌تواند مبلغ ودیعه را از محل فروش ملک (ثمن) به مستأجر پرداخت کند؛ مگر اینکه خریدار (برنده مزایده)، محکوم‌علیه و مستأجر به نحو دیگری توافق کنند.
ثانیاً، نظر به اینکه در فرض سؤال، مفروض آن است که کلید ملک تحویل اجرای احکام شده است و با عنایت به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و لحاظ آنکه حق مستأجر بر تصرف در عین مستأجره تا زمان دریافت مبلغ ودیعه باقی بوده و الزام وی به تخلیه عین مستأجره بدون پرداخت حق وی منطبق با قانون نمی‌باشد؛ لذا چنانچه ملک تحویل برنده مزایده نشده است، تا زمانی‌که وی حاضر به پرداخت حق مستأجر نباشد، تحویل ملک به وی امکانپذیر نیست و در صورتی که ملک تحویل برنده مزایده شده باشد، با استفاده از ملاک ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، اجرای احکام باید ید مستأجر را نسبت به عین مستأجره اعاده کند. بدیهی است در این فرض برنده مزایده با لحاظ شرایط جدید می‌تواند ابطال مزایده را درخواست کند؛ هم‌چنانکه می‌تواند به نحو دیگر از جمله پرداخت مبلغ ودیعه، رضایت مستأجر را جلب و به قائم‌مقامی به موجر مراجعه کند.
