دعوی خلع ید و تصرف عدوانی زیادی شبیه به یکدیگر هستند تا جایی که امکان طرح اشتباه یکی از این دو دعوا به جای دیگری وجود دارد. لیکن با وجود این همه شباهت تفاوت های اساسی بسیاری فی ما بین این دو دعوی وجود دارد که بعضاً با طرح اشتباه دعوی و ارائه دادخواست اشتباه امکان بی اثر و نتیجه ماندن یک روند طولانی دادرسی را دارد و باعث میشود فرد ذینفع به حق و حقوق خود نرسد لذا در این راستا اختصاراً به بیان شباهت ها و تفاوت های این دو دعوی می پردازم.
منشأ هر دو دعوی تصرف نامشروع می باشد و خواسته ذینفع، خلع ید و استیلاء بر ملک موضوع دعوی می باشد. با عنایت به اینکه از مهمترین ارکان هر دو دعوا یعنی عدوانی بودن تصرف می باشد لذا در هر دو دعوا از دادگاه تقاضای رفع تصرف می شود. دادگاه صالح جهت رسیدگی به هر دو دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
دعوی خلع ید ذاتاً یک دعوی حقوقی است، لیکن دعوی تصرف عدوانی با وجود کلیه شرایط و ارکان آن میتواند ماهیت کیفری نیز داشته باشد. از دیگر تفاوت های دو دعوی که به نظر اساسی ترین میباشد این است که در دعوی رفع تصرف عدوانی، مدعی در صورتی میتواند دادخواست یا شکواییه مطرح کند که بتواند متصرف بودن خود بر ملک موضوع دعوی را ثابت کند و اینکه مشتکی عنه در دعوی کیفری و یا خوانده در دعوای حقوقی ملک را عدواناً از تصرف وی خارج نموده است و این در حالیست که در دعوی خلع ید اثبات تصرف ضرورت ندارد و صرفاً با اسناد و دلایل مالکیت میتوان دعوی فوق الاشعار را مطرح نمود. نکته دیگر اینکه در دعوی کیفری تصرف عدوانی به جز اثبات عدوانی بودن تصرف می بایست سوء نیت فرد هم ثابت شود لیکن اثبات سوء نیت در دعوی حقوقی نیاز نیست. تفاوت دیگر در نوع دعوی بوده که تصرف عدوانی دعوای غیر مالی است و هزینه اندک و مقطوعی دارد اما دعوای خلع ید دعوایی مالی است فلذا هزینه دادرسی در این دعوا متفاوت و با توجه به قیمت منطقه بندی ملک موضوع دعوی تعیین و محاسبه می گردد.
خلع ید زمانی مناسب است که شخصی به صورت غیرقانونی در مال یا ملک شما تصرف داشته باشد و بخواهید از طریق قانونی او را وادار به تخلیه کنید. در ادامه به موارد اصلی که میتوان از دعوای خلع ید استفاده کرد، اشاره می‌کنیم:
1. مستأجر نخواست ملک را تخلیه کند (پس از پایان قرارداد اجاره)
- اگر مستأجر بعد از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نکند.
- اگر مستأجر قرارداد اجاره را نقض کرده (مثلاً اجاره را به دیگری واگذار کند یا از ملک سوءاستفاده کند).
- اگر مستأجر اجاره‌بها را نپردازد و طبق قانون، شرایط فسخ اجاره فراهم باشد.
📌 نکته: در این مورد، ابتدا باید اخطار رسمی تخلیه داده شود و در صورت عدم تخلیه، میتوان خلع ید را مطرح کرد.
2. شخصی بدون اجازه در ملک شما سکونت یا تصرف دارد (غصب)
- اگر فردی بدون اجازه در خانه، زمین یا مغازه شما ساکن شده باشد.
- اگر ملک شما به صورت غیرقانونی توسط دیگری مورد استفاده قرار گیرد (مثلاً انبار یا پارکینگ شما را تصرف کند).
- اگر کسی سند جعلی ارائه دهد و مدعی مالکیت شود.
در تصرف عدوانی، تصرف ناگهانی و با قهر است، اما در خلع ید، تصرف ممکن است طولانی‌مدت باشد.
3. شریک ملک مشاع، بدون رضایت سایر شرکا تصرف انحصاری کرده است
- اگر در ملک مشاع (مثل زمین یا آپارتمان مشترک)، یکی از شرکا به تنهایی از کل ملک استفاده کند و به سایرین اجازه استفاده ندهد.
- اگر شریک بخش بیشتری از سهم خود را تصرف کرده باشد.
📌 راهکار: در این موارد میتوان هم خلع ید و هم تقسیم ملک مشاع را مطرح کرد.
4. شخصی ملک را به امانت گرفته ولی پس نمی‌دهد (امانتداری سوءاستفاده کرده)
- اگر کسی ملک شما را به عنوان امانت (مثلاً برای نگهداری موقت) گرفته، اما آن را پس ندهد.
- اگر خودرو یا وسیله‌ای را به کسی داده‌اید و او از بازگرداندن آن خودداری می‌کند.
📌 نکته: در این حالت، تصرف ابتدا قانونی بوده، اما بعداً تبدیل به تصرف غیرقانونی شده است.
5. مالکیت شما محرز است، اما دیگری بدون دلیل ملک را در اختیار دارد
- اگر سند رسمی دارید، اما فرد دیگری به هر دلیلی ملک را تخلیه نمی‌کند.
- اگر در طرح‌های دولتی (مثل راه‌سازی) ملک شما تصرف شده، اما پس از پایان طرح، تخلیه نشده است.
خلع ید چه زمانی مناسب نیست؟
🚫 اگر تصرف، جدید و با زور باشد → بهتر است تصرف عدوانی مطرح شود.
🚫 اگر مستأجر در طول مدت اجاره تخلیه نکند → باید از قوانین تخلیه مستأجر استفاده کرد.
🚫 اگر مالکیت شما اثبات نشده → ابتدا باید دعوای اثبات مالکیت کنید.
اگر در مورد شرایط دقیق طرح دعوا یا تنظیم دادخواست نیاز به راهنمایی دارید، بهتر است با وکیل متخصص امور ملکی ما مشورت کنید.
تصرف عدوانی زمانی مناسب است که شخصی به صورت ناگهانی و با زور در مال یا ملک شما تصرف غیرقانونی ایجاد کند. در ادامه به موارد اصلی که میتوان از دعوای تصرف عدوانی استفاده کرد، اشاره می‌کنیم:
1. تصرف جدید و قهری در ملک شما (مهمترین مورد)
- اگر فردی ناگهان بخشی از زمین، خانه یا مغازه شما را تصاحب کرده باشد.
- مثال: همسایه بدون اجازه بخشی از حیاط شما را حصارکشی کند.
- مثال: فردی شبانه در زمین کشاورزی شما شروع به ساخت وساز کند.
📌 نکته کلیدی: تصرف باید جدید باشد (عرفاً کمتر از یک سال از آن گذشته باشد).
2. تصرف همراه با زور و تهدید
- اگر تصرف با خشونت فیزیکی یا تهدید همراه باشد.
- مثال: فردی با چاقو یا اسلحه شما را از ملک خود بیرون کند.
- مثال: گروهی با تهدید، انبار شما را تصرف کنند.
3. تغییر وضعیت فیزیکی ملک بدون اجازه شما
- اگر کسی بدون مجوز:
- در ملک شما دیوار بکشد.
- چاه حفر کند.
- ساختمان یا سازه غیرمجاز احداث کند.
- مثال: همسایه بدون هماهنگی، پنجره جدید به سمت ملک شما باز کند.
4. تصرف در ملک مشاع (مشترک) بدون رضایت دیگر شرکا
- اگر یکی از شرکا بیش از سهم خود تصرف کند.
- مثال: در زمین مشاعی، یک شریک انحصاراً کل زمین را کشت کند.
- مثال: در آپارتمان مشاع، یک شریک تمام فضای مشترک را تصاحب کند.
5. ممانعت از دسترسی شما به ملک خودتان
- اگر کسی راه دسترسی شما به ملکتان را مسدود کند.
- مثال: همسایه با پارک ماشین، ورودی گاراژ شما را ببندد.
- مثال: فردی با ریختن مصالح، معبر ملک شما را مسدود کند.
تصرف عدوانی چه زمانی مناسب نیست؟
🚫 اگر تصرف طولانی مدت باشد (مثلاً بیش از یک سال) → بهتر است خلع ید مطرح شود.
🚫 اگر مستأجر در طول مدت اجاره تخلیه نکند → باید از قوانین تخلیه مستأجر استفاده کرد.
🚫 اگر مالکیت شما اثبات نشده → ابتدا باید دعوای اثبات مالکیت کنید.
✅ سرعت بالاتر در رسیدگی (امکان استفاده از امر موقت)
✅ نیاز به اثبات مالکیت نیست (فقط اثبات تصرف قبلی شما کافی است)
✅ حکم تخلیه سریعتر صادر میشود
📌 هشدار: برای طرح این دعوا حداکثر یک سال از زمان تصرف فرصت دارید. در صورت نیاز به اقدام فوری، می‌توانید از امر موقت استفاده کنید تا جلوی تصرف غیرقانونی سریعتر گرفته شود.
ایام به کام
عسل کرمی راد وکیل پایه یک دادگستری
دیدگاه :
برای ثبت نظر ابتدا باید وارد شوید
ورود/ثبت نام